רכישת דירה אינה דבר פשוט, ובמיוחד בקניית דירה ראשונה, ולכן דבר ראשון שאנו ממליצים הוא לעבוד עם עורך דין נדל"ן מנוסה, יועצי משכנתאות ומתווכים שאתם יכולים לסמוך עליהם. בענייני רכישת בית ישנן שאלות רבות במיוחד, דקויות שעדיף לחזות אותם מראש.

בואו נדבר על שני היבטים חשובים ברכישת דירה – משכנתא וליווי משפטי.

ענייני המשכנתא.

משכנתה היא הלוואה שניתנת על ידי בנק והנכס משועבד לבנק כערובה להחזרה. ניתן לקבל הלוואה בשלוש דרכים שונות:

משכנתא בריבית קבועה.

 

סוג זה של הלוואות הוא מהיקרות ביותר, אך כרוך בסיכונים מינימליים הקשורים לשינוי בגובה הריבית. יש לזכור שבמקרה של פירעון מוקדם של הלוואה, ייתכן שתיאלצו לשלם קנס לבנק (אם הריבית בשוק נמוכה מהריבית על ההלוואה שלכם). הלוואות עשויות להיות צמודות למדד המחירים לצרכן או לא.

משכנתא צמודה לפריים.

משכנתא צמודה לפריים  (זהו האחוז של בנק ישראל + 1.5%). לפני מספר חודשים הריבית על הלוואות הקשורות לפריים נחשבה לזולה ביותר בהשוואה לסוגים אחרים, אך כפי שאמרנו קיים סיכון בהעלאת ריבית הפריים אפילו ברמה חודשית וזה מה שקרה בשנה האחרונה וכך ריבית בסוג זה של ההלוואות הפכה לכמעט היקרה ביותר. לאחרונה התיר בנק ישראל להגדיל את חלקן של הלוואות אלו ל-2/3 מכלל תיק המשכנתאות (לפני השינוי המקסימום היה 1/3).

הלוואה בריבית משתנה

הלוואה בריבית משתנה משתנה כל מס' שנים ומצודה לריבית המכונה "עוגן", והוא נקבע על סמך שער האג"ח הממשלתיות הנוכחי בשוק. הריבית משתנה או פעם בשנה או כל 5 שנים. גם כאן הלוואות עשויות להיות צמודות למדד המחירים לצרכן או לא.

טיפ – כדאי לבדוק מדי פעם את התעריפים והתנאים בשוק אולי כדאי למחזר את ההלוואות בתנאים טובים יותר.

העניינים של ביטוח.

מומלץ לבטח בכל מקרה ולא רק לשם משכנתא. בישראל ביטוח חיים ונכס הוא חובה בעת לקיחת המשכנתא, הלקוח חייב לבטח דיור ואת עצמו. הביטוח תקף לאורך כל תקופת ההלוואה.

במקרה של שריפה, רעידת אדמה, נזילת מים או ביוב בבניין, הביטוח יכסה את העלויות. במקרה זה הביטוח כולל לא רק את מלאי הדיור העיקרי של הבניין, אלא גם מרפסות, חיווט מסוגים שונים, שערים, גדרות וכדומה, השייכים לנכס ולנושא החוזה. אפילו הצינורות בדירה כלולים בחבילת הביטוח. כל לקוח הנוטל הלוואה נדרש לרכוש ביטוח המגן על הבנק מפני אי תשלום במקרה של פטירת הלווה.

עניינים משפטיים.

בביצוע עסקאות מקרקעין, אין להקל ראש בבחירת עורך דים מקרקעין. עורך דין מומחה לענייני נדל"ן ומיסוי מקרקעין בקיא בחוקים, יסייע בעריכת מסמכים בצורה הנכונה וילווה את הלקוח בכל שלבי העסקה. הוא אחראי להגן על הלקוח מפני פעולות הונאה של מוכרים חסרי מצפון, רישום שגוי וטעויות טורדניות וגם בענייני מיסוי על עסקאות הנדל"ן.

גובה התשלומים עבור שירותי עורך דין.

ברוב המקרים שכר טרחה של עורך דין יכול לנוע בין 0.5 ל-1% ממחיר העסקה. כמובן קיימים גם תעריפים שונים לסוגים שונים של עסקאות וגם יכולים להשתנות לפי רמת הסיבוכיות של העסקה.

תחומי האחריות של עורך הדין.

על מה אחראי עו"ד של הקונה

תחומי האחריות של עורך הדין של הקונה כוללים:

• עורך הדין לוקח אחריות על בדיקת ההיתר לבניית הבית.
• בודק זכויות של צדדים שלישיים לבטחונות, הלוואות.
• ניתוח הבסיס התיעודי על היורשים.
• שולט אם האובייקט תואם את העיצוב העירוני על מנת למנוע רגעים בלתי צפויים.
• מכניס הודעות אזהרה לפנקס המקרקעין.
• לוקח על עצמו קבלת מסמכים המעידים על היעדר חובות מס.
• מפקח על תשלומי משכנתא, מסמכים על מעצר מקרקעין וזכויות קניין.

עורך דין מסייע בהסדרת משכנתא בצורה נכונה, תוך אינטראקציה מוכשרת עם הבנק ועם מוכר הנדל"ן. הוא מודיע ללקוח על הקמת מס על רכישת דיור, מתריע בשירות המס על העסקה. השלב האחרון הוא רישום הבעלות של הבעלים החדש.

על מה אחראי עורך הדין של המוכר?

המומחה אחראי על קביעת סכום מס הכנסה. יש לוודא שהמוכר מסר את כל המידע על הדירה המוכר לו לרבות ליקויי בניה. הוא מתחייב להכין תיעוד למכירת הדירה.

נכנסים למשא ומתן עם הלקוח ומקבלים תשלום כנושא ניהול אמון.
מחובתו לפתור בעיות בטחונות.
מסדיר את כל זכויות המוכר.

האם שני הצדדים יכולים להשתמש באותו עורך דין?

אין תשובה אחת לשאלה זו. לרוב בעסקאות פשוטות זה יכול מועיל ולחסוך בעלויות, אך צריך להבין שכאשר מייצגים את שני הצדדים, עורך הדין חייב לדאוג לשני הצדדים, ולא רק לאינטרסים שלכם.

יש לכם שאלות?

רוצים לקבל יעוץ מקצועי לגבי רכישה או מכירה של הדירה, איך להתכונן ואיך לפעול?

הינכם מוזמנים לפנות לעורכי דין מקרקעין בראשון לציון שלנו בטלפון 077-3309465 או להשאיר פניה באתר.

*המידע במאמר הינו למידע כללי בלבד ואינו מחליף ייעוץ משפטי.

 

רוצים לקרוא עוד מאמרים:

מיתוסים בגירושין – תשובות מומחים.